14:17 17/03/2016 Степан Чаушьян 1 20982

Метр в квадрате: что произойдет с ценами на покупку и аренду квартир весной

Ведущие эксперты рынка недвижимости делятся своими прогнозами относительно арендной платы и стоимости квадратного метра жилой площади на первичном и вторичном рынке Москвы

Прошлый год отличался сильными колебаниями цены квадратного метра на рынке московской недвижимости. В основном это было связано со скачками курса рубли по отношению к доллару и евро, а также падением покупательной способности россиян и, как следствие, сокращением числа сделок и снижением среднего чека на покупку. Однако ближе к концу 2015 года ситуация изменилась. Зимой стабильность положения сохранилась. Это позволило экспертам дать более определенные прогнозы относительно стоимости квадратного метра и аренды квартир в Москве.

Новостройки

Большинство экспертов, к которым обратились журналисты АиФ.ru, уверены, что на первичном рынке ни резкого падения цен, ни их взлета ждать не стоит. В лучшем случае покупатели могут рассчитывать на акционные скидки и специальные предложения, которые не будут носить массового характера.

«В условиях нестабильной ситуации в экономике в целом прогнозировать изменения или сохранение средней стоимости объектов на первичном рынке довольно сложно. Но ориентиром в 2016 году, безусловно, является тот уровень цен, который определился в конце 2015 года — он близок к платежному спросу. Относительно дисконта как основного ценового корректора: в этом году отмечено снижение скидок — максимальная составляет 20%, однако для большинства проектов не превышает 10%. Увеличение среднего размера бонуса возможно лишь на ограниченный объем квартир или на краткосрочный период.

Следствием девальвации отечественной валюты является увеличение себестоимости строительства, отсюда — абсолютная нерентабельность дальнейшего снижения цен, ведь работать в убыток никто не станет. При стабилизации экономической ситуации в стране можно предполагать и увеличение стоимости квадратного метра на первичном рынке Московского региона», — считает Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость.

Схожую точку зрения на краткосрочные перспективы рынка новостроек Москвы выразил и руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

«На мой взгляд, до конца весны на первичном рынке Московского региона мы не увидим заметной ценовой динамики, способной сформировать тенденцию повышения или снижения цен. Скорее всего, цены будут «топтаться» у определенных значений, сопоставимых с 2015 годом, другими словами стагнировать. Связано это с отсутствием ярко выраженного общерыночного роста цен, который наблюдался в периоды роста рынка, а также изменением структуры предложения в сторону снижения класса выводимых проектов.

На рынке появляется все больше проектов комфорт-класса, которые уравновешивают рост средней цены остальных проектов с более высокой стадией строительной готовности. В отдельных проектах продолжатся умеренный рост цен по мере повышения стадии строительной готовности, который «смягчается» для покупателей постоянными скидками в пределах 2–5% и эпизодическими, приуроченными к праздникам большими дисконтами до 12–15%. Такую ситуацию с ценами мы видели в 2015 году, и пока предпосылок для ее изменения этой весной нет», — сказал Богданюк.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина отмечает различия между первичным рынком Москвы и Московской области, в которой все еще остается возможность даже для снижения цены на квадратные метры, в отличие от столицы.

«На первичном рынке Москвы и Московской области ситуация немного отличается. На рынке Москвы сохраняется устойчивый спрос на жилье массового сегмента, застройщики понимают, что их продукт будет в любом случае востребован, поэтому идти на снижение цен уже не готовы. По мере увеличения строительной готовности цены хоть незначительно будут повышаться в проектах массового сегмента, либо же на отдельные, наиболее ликвидные объемы квартир. Активно демпинговать готовы те застройщики, которые только выводят проекты на рынок на начальной стадии.

Сейчас можно говорить о том, что застройщики Москвы закладывают в своих проектах более длительный этап постпродаж. То есть если ранее на постпродажи приходились обычно только сделки по покупке машино-мест, то сейчас застройщики предполагают, данный этап удлинится примерно на год. В Подмосковье же застройщики придерживаются и в ближайшее время продолжат придерживаться немного другой политики — не повышать цены, даже несмотря на увеличение строительной готовности объекта. Дело в том, что в Московской области спрос снижен, часть спроса перетянула на себя Москва, где вышло сразу большое количество проектов, в том числе и бюджетных. Да и сам рынок Подмосковья на данный момент крайне насыщен», — считает Шаталина.

Вторичка

По-другому выглядит ситуация на вторичном рынке недвижимости, где цену на квартиры в подавляющем большинстве случаев определяют не профессионалы рынка, а обычные владельцы квадратных метров, для которых еще свежи воспоминания о стоимости их жилья двухгодичной давности. Это создает благоприятную почву для торга.

«Мы не прогнозируем в ближайшей перспективе существенной коррекции цен в сегменте вторичного жилья. На рынке вообще в настоящее время отсутствуют ожидания резких ценовых колебаний — и в этом принципиальное отличие нынешней ситуации от той, что определяла основные рыночные тенденции большую часть прошлого года. Взбудораженные слухами покупатели ждали, что жилье подешевеет на 30%. Продавцам тоже нравилась эта цифра, но с другой «полярностью»: наблюдая, как слабеет рубль, дорожают все товары и услуги, люди не понимали, почему дешевеют их квартиры, и надеялись на отскок цен. Разногласия доходили до 60% — невозможное значение для достижения компромисса. Сейчас «период крайностей» закончился, ожидания сторон в целом совпадают: возможная отрицательная коррекция по итогам года не более 5–10%. При этом представления большинства собственников о стоимости своего жилья все еще расходятся с ценовыми ожиданиями покупателей. Отсюда — по-прежнему крайне высокая доля продаж с дисконтом: около 80% объектов продаются со скидкой в результате торга. Средний размер дисконта по итогам февраля — 8,8%», — уверен Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

Существенную разницу между запрашиваемой ценой квартиры и той, за которую объекты действитеьно продаются на рынке, отмечает и руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина:

«На сегодняшний день реализация вторичных квартир осуществляется на падающем рынке, и пока предпосылок для кардинального изменения ситуации мы не наблюдаем. Рынок находится на стороне покупателя, и подавляющая часть предложений — 80–90% — продается со скидкой. Собственники, продающие или меняющие жилье, лояльны к торгу, поэтому рекламные цены отличаются от тех, по которым реально проходит сделка. Сейчас средняя цена квадратного метра находится на уровне 202 500 рублей (заметен рост по отношению к предыдущим месяцам), однако лучше всего все равно продаются варианты с дисконтом. Если цена не соответствует рынку и возможностям покупателей, то вариант будет простаивать».

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», не прогнозирует сильных колебаний стоимости квадратного метра на вторичном рынке. Изменения могут коснуться лишь отдельных неликвидных объектов, которые уже весной возможно будет приобрести по выгодной цене:

«Мы предполагаем, что до конца весны на вторичном рынке Москвы сильного повышения или понижения средней удельной стоимости предложения квадратного метра не произойдет. Но небольшую корректировку (в диапазоне плюс-минус 0,5% от уровня сегодняшних цен) мы все же наблюдать будем. Так на высоколиквидные объекты цена немного вырастет (в пределах 0,5%). Стоимость квартир с хорошими потребительскими характеристиками останется на прежнем уровне или немного снизится, но не более чем на 0,5%. Наиболее заметные корректировки, по нашему мнению, произойдут в сегменте старого жилого фонда, где объем предложения существенно превышает спрос. Поэтому стоимость квартир с маленькими кухнями и «хрущевок» в весенние месяцы будет снижаться».

О возможности постепенного снижения цен на «вторичку» говорит Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet:

«Сейчас на рынке представлено большое количество переоценённых объектов, которые выставлены с ценами 2014 года. С учетом такого неадекватного рынку ценообразования, я думаю, отрицательная ценовая коррекция со стороны тех собственников, которые устанут ждать покупателя, продолжится. Те продавцы, которые привели цены своих квартир к текущему рыночному знаменателю, чаще всего успешно их продают, «висят» в базах в основном переоценённые предложения. Поэтому коррекцию цен вниз на вторичном рынке весной можно ожидать».

Аренда

Зато на рынке аренды изменений ждать не стоит. Он, судя по всему, достиг своего и даже при спросе превышающем предложение, цена ренты снижаться перестала.

«Средняя стоимость найма не меняется с последних месяцев прошлого года: 28 тысяч рублей  усредненная ставка найма 1-комнатной квартиры, 3739 тысяч  2-комнатной и 4550 тысяч  3-комнатной. Ситуация на рынке аренды стабилизировалась, его участники адаптировались к нынешним экономическим условиям: уже совсем нет той нервозности и неопределенности, которые доминировали год назад. Сегодня речь не идет об умопомрачительных скидках или о невероятной лояльности собственников к требованиям и капризам арендаторов. Однако и о повышении цен говорить рано: ни проделанный в квартире ремонт или установка новой сантехники, ни улучшение транспортной доступности не увеличивают стоимость объекта, а лишь повышают его ликвидность. С большой долей вероятности можно говорить о сохранении средних ценовых показателей и установившихся ключевых тенденций, по крайней мере, в ближайшей перспективе»,  анализирует Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.

«Стоимость аренды в эконом классе в Москве начинается от 25 за однокомнатную квартиру, удаленную от метро, до 30 тыс. за квартиру близко к метро конечной станции»,  отмечает Максим Морозов управляющий партнер девелоперской компании M9 Development.

Эксперт также рассказал АиФ.ru о перспективных направлениях рынка московской и подмосковной недвижимости и объектах, которые в данный момент пользуются повышенным спросом:

«В Подмосковье сохраняется спрос на землю под ИЖС, а также землю с готовыми коттеджными поселками: это подтверждают наши отделы продаж по поселкам Радость, Роща, РигаРига. Люди перестали покупать участки без подряда, больше смотрят готовые дома, причем обращают внимание на архитектуру, удобство планировки дома и участка, стали разбираться в дизайне и эко-технологиях. По моим оценкам, в 2016 году очень перспективным районом как с точки зрения жилого строительства, так и с точки зрения строительства там коммерческих объектов, торговых центров, бизнес-центров, будет Новая Москва. За год должны ввести в эксплуатацию около 6 млн кв. метров. Можно ожидать, что в 2016 году стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Новой Москве вырастет на 35%, стоимость коммерческой — на 57%. С учетом активного развития транспортной инфраструктуры, многочисленных новых развязок, Новая Москва будет становиться все привлекательнее».

Рамблер.Новости
Оставить комментарий
Вход
Комментарии (1)
  1. Martin
    |
    16:07
    17.03.2016
    0
    +
    -
    Старая песня: в убыток никто работать не будет, будем работать в четыре конца! А на меньшее я не согласен!
Все комментарии Оставить свой комментарий

Актуальные вопросы

  1. Что посадить на грядках начинающему огороднику?
  2. Какая погода будет в Москве и регионах 25 и 26 июня?
  3. Когда в 2016 году начинается Петров пост?

О чём бы вы хотели прочитать в следующем номере «АиФ Про Кухню»?

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ В СОЦСЕТЯХ