Особенности банкротства при наличии ипотеки: реально ли сохранить квартиру?
Популярность процедуры личного банкротства, или банкротства физических лиц, растет. С 2015 года в России несостоятельными в судебном порядке были признаны почти 1,3 млн должников[1]. Для большинства из них это стало единственным способом освободиться от долгов. Но как сделать банкротство с ипотекой? Мы изучили последние изменения законодательства и разобрались, как теперь будут списывать долги в подобных случаях.
Содержание статьи:
Перемены в нормативной базе назревали давно. Ведь людям, которые исправно вносили ипотечные платежи за единственное жилье и задолжали по другим кредитам, нужна была правовая защита. До осени 2024 года Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» жестко регламентировал эту ситуацию: квартиру в ипотеке сохранить за физическим лицом нельзя. Имущество реализовывали на торгах.
Майский обзор судебной практики Верховного Суда РФ поставил точку в этом процессе, а в августе 2024 года был принят закон, позволяющий сохранить ипотечное жилье в процедуре банкротства[2].
Суть поправок, касающихся банкротства с ипотекой
Должники получили альтернативу сложившемуся порядку и будут действовать по шагам:
- сам должник или третье лицо — друг, знакомый или родственник — продолжает выплачивать долг за ипотечную квартиру или возвращает банку всю оставшуюся сумму сразу;
- гражданин проходит процедуру списания долгов до конца;
- суд списывает все кредиты, но сохраняет семье банкрота недвижимость[3].
Такой порядок становится возможен благодаря мировому соглашению, которое заключают должник и банк. Согласно ему банкрот или третье лицо регулярно вносит платежи за ипотечное жилье. При этом человек продолжает жить в квартире. Как видите, банкротство с ипотекой возможно.
К сведению!
Законопроекты похожего содержания уже были предложены в 2023 году, но окончательно по механизму банкротства с ипотечным жильем законотворцы определились только через год. Федеральный закон № 298-ФЗ был принят в августе, изменения в процедуре списания долгов вступили в силу 8 сентября 2024 года[4].
В целях защиты своего единственного жилья, находящегося в ипотеке, должник может направить кредитору намерение о заключении мирового соглашения. По закону это можно сделать на любой стадии процесса банкротства, но не ранее чем через два месяца с момента опубликования сообщения о признании гражданина банкротом. В этом случае жилье, а также участок, приобретенные в ипотеку, взысканию не подлежат.
Позитивная новость: скорректированные правила списания долгов при банкротстве при наличии ипотеки будут распространяться на все дела, которые были возбуждены до вступления в силу изменений в Федеральный закон № 127-ФЗ. При условии, что квартира еще не продана.
Как оформить банкротство при ипотеке и сохранить квартиру?
Законом предусмотрены несколько способов сохранить ипотечное жилье, пройдя процедуру банкротства. Основное условие такое: физическое лицо должно заключить мировое соглашение с залоговым кредитором или найти третье лицо, согласное на погашение долга. Если платежи за недвижимое имущество продолжат регулярно вноситься, после завершения судебной процедуры банкротства другие кредиты с должника спишут, а долг по ипотеке сохранят.
Еще одно непременное условие: квартира, находящаяся под обременением, должна быть единственным жильем гражданина. Только в этом случае можно оставить недвижимость у себя. Например, если внук, имеющий ипотечное жилье, получит в наследство от бабушки старый дом и участок в деревне, оформит это имущество на себя, а через какое-то время подаст заявление на списание долгов, сохранение ипотеки на городскую квартиру при банкротстве физических лиц будет невозможно.
Давайте более предметно рассмотрим два законных способа банкротства с ипотекой:
- Вся сумма ипотечного кредита вносится во время судебной процедуры.
- Это лучший вариант, когда осталось погасить меньшую часть долга за недвижимость — 300 000, 500 000 или 700 000 рублей. Все, что нужно сделать собственнику жилья, — найти того, кто внесет деньги вместо него. Родственник или друг должен обратиться в суд с заявлением о том, что он согласен погашать ипотечную задолженность гражданина и выплатить кредит полностью. Суд соглашается с таким предложением. Все деньги отправляют на специальный счет. Обременение с недвижимости снимают, а банк вычеркивают из списка кредиторов.
- Должник и банк заключают мировое соглашение, в рамках которого прописывается новый график платежей по ипотеке.
- Такой способ подходит для ситуации, когда потенциальный банкрот оформил ипотеку недавно и не вернул банку даже половины суммы. Например, при общей сумме долга 6 млн рублей гражданин перечислил кредитору только 700 000. Тогда должник и банк подписывают мировое соглашение, в котором устанавливается график внесения ипотечных платежей. Вносить деньги может как сам будущий банкрот, так и кто-то из его близких.
Какой бы способ ни выбрал человек, банкротство с сохранением ипотеки реально. Ни в первом, ни во втором случае не требуется получение согласия на это со стороны остальных кредиторов и финансового управляющего.
На заметку
Когда процедура банкротства завершится, гражданин остается должником третьего лица, которое внесло свои деньги за его ипотечную квартиру — неважно, отдельными платежами или общей суммой. Если банкрот отказывается вернуть деньги знакомому или родственнику, тот может потребовать возвратить ему внесенную сумму не ранее, чем через три года после завершения процесса[5].
Какая практика сложилась в сфере банкротства с ипотекой?
Списывать долги человека, имеющего ипотечное жилье, в судебном порядке можно было и раньше. Только сохранить недвижимость в большинстве случаев не удавалось. Теперь гражданин заключает с банком мировое соглашение, согласно которому ипотечное жилье не включается в конкурсную массу должника и не подлежит реализации с торгов. До внесения таких изменений будущие банкроты заранее пытались защитить свое единственное жилище. В большинстве случаев до подачи заявления в суд должники оформляли потребительский кредит и расплачивались за квартиру[6]. С имущества снимали обременение, недвижимость становилась полноценной собственностью гражданина и как единственное жилье реализации не подлежала. Такой маневр возможен при процедуре банкротства с ипотекой, когда до полного погашения долга осталось, например, 100 000–200 000 рублей. А если задолженность гораздо больше?
За время существования Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сложилась жесткая практика. Если у гражданина имелась залоговая недвижимость, сохранить ее в собственности было нельзя. Вместе с остальным имуществом квартира или дом включались в конкурсную массу и реализовывались на торгах[7]. Выручка от продажи недвижимости сразу поступала залоговому кредитору. Реальным способом сохранить единственную квартиру для большинства собственников был отказ от банкротства при ипотеке и поиск другого выхода из ситуации. Договоренности с банком, просьбы об отсрочке по платежам, реструктуризация задолженности — все что угодно, только не списание долгов в суде. Иногда кредитор шел навстречу, если клиент не был злостным неплательщиком.
Новые правила, которые вступили в силу в сентябре 2024 года, дают должникам шанс освободиться от непосильных долгов и при этом бороться за квартиру, купленную в ипотеку, если это его единственное жилье. Пока новый механизм только начинают применять, физическому лицу сложно сориентироваться. Особенно в том случае, когда процедура банкротства с ипотекой уже длится не один месяц. Некоторые граждане могут даже не знать, что закон изменился и что, если не подать заявление в суд о погашении ипотечной задолженности третьим лицом, залоговую квартиру заберут.
Когда меняется законодательство, человеку важно вовремя сориентироваться, чтобы сохранить единственное жилье для семьи. В ситуации, когда процедура банкротства физлица с ипотекой уже инициирована, имеет смысл проконсультироваться у экспертов в этой области.
Поправки в закон по поводу банкротства с ипотекой вступили в силу не так давно. Изменения приняты, чтобы защитить должника и его семью от утраты недвижимости. Но пока новый механизм не отработан, судебной практики по этой теме недостаточно. Чтобы получить положительное решение по списанию долгов и сохранить ипотеку после банкротства физического лица, стоит заручиться поддержкой профессиональных юристов.
