В какой ситуации это возможно, ан что может рассчитывать собственник и как противостоять посягательствам на ваше имущество, рассказал юрист независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Дмитрий Шилов.
Егунов Игорь Николаевич: — Наш дом находится в самом центре города. Он относительно новый (30 лет). Но властям республики нужно это место. Под разными предлогами его хотят снести. Как нам бороться и каковы наши перспективы?
Д. Ш.: — Вероятнее всего власти вашего субъекта федерации будут осуществлять изъятие жилого дома для государственных нужд. Изъятие жилого дома для государственных нужд возможно только одновременно с изъятием земельного участка для таких нужд. Причем при изъятии как земельного участка, так и жилого дома, расположенного на нем, в добровольном (соглашение между властями республики и собственниками) либо в судебном порядке, подлежит определению выкупная цена.
Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику (включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду). По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
То же с недвижимостью. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость этого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением (в случае, если соглашением о выкупе не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым помещением до приобретения нового), переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (статья 32 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, власти республики при наличии такой возможности и с согласия ВСЕХ собственников участка и дома могут предоставить в собственность другой земельный участок для строительства нового дома и за свой счет (за счет республики) построить вам новое жилье. Полагаю, что такой вариант в рассматриваемой ситуации будет оптимальным. Невозможно однозначно определить, каким образом власти будут решать вопрос компенсации — будет ли выплата определяться персонально для каждого жильца или всё-таки на семью. В любом случае, у вас есть право обратиться в суд с иском об определении выкупной цены и условий переселения проживающих в доме лиц.
Сосновская Александра: — У меня в собственности земельный участок в садоводстве в центре города еще с 1992 года. Мэрия намерена изъять земельные участки, не используемые садоводами, для комплексного строительства жилых домов или предоставления их под индивидуальное жилое строительство. Меня не предупредили пока ни о чем, но говорят, что изымать точно будут, т.к. строить в городе больше негде. Законно ли такое изъятие и какой будет порядок?
Д. Ш.: — Основания, при которых возможно изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установлены статьей 49 Земельного кодекса РФ.
Принудительное отчуждение земельного участка для муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
Порядок выкупа земельного участка для муниципальных нужд; порядок определения выкупной цены земельного участка; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком, а также права собственника устанавливаются гражданским законодательством (статья 55 Земельного кодекса РФ).
Порядок изъятия следующий (статьи 279 — 282 Гражданского кодекса РФ):
1. Земельный участок может быть изъят у вас для муниципальных нужд путем выкупа. Выкуп осуществляется муниципальным образованием.
2. Решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд принимается органами местного самоуправления.
3. Вы, как собственник земельного участка, должны быть письменно уведомлены не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка. Уведомление осуществляет орган, принявший решение об изъятии. Выкуп земельного участка ДО истечения года со дня получения вами такого уведомления допускается, НО только с вашего согласия.
4. Решение органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. В свою очередь вы должны быть оповещены о произведенной регистрации с указанием ее даты.
5. С момента регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка вы можете: владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению, а также производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Но учтите, что любые изменения, которые вы произведёте на участке, могут повлиять на его выкупную цену, то есть убытки, которые понесёт государство при новом строительстве, расширении и т.п., фактически могут возложить на вас.
Определение выкупной цены осуществляется двумя способами: либо по соглашению сторон, либо по решению суда.
Если цена и другие условия выкупа определяются соглашением, в выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка (см. ответ на предыдущий вопрос). Вам также может быть предоставлен другой земельный участок, тогда его стоимость будет вычтена из выкупной цены.
Если же вы не хотите отдавать свой земельный участок под муниципальные нужды либо вас не устраивают предложенные условия и цена выкупа, орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии.
Задать свой вопрос Дмитрию Шилову вы можете здесь >>>
