18:07 07/11/2014 Кирилл Яблочкин 1 6865

Страсти по ипотеке: по кому в первую очередь ударит повышение ставок?

Все материалы сюжета Гид по недвижимости

Ставки по ипотеке в 13, 15, и 17 % перестали быть чем-то фантастическим. АиФ.ru узнал у экспертов, когда произойдёт их повышение и по кому оно ударит прежде всего.

Весной этого года международное рейтинговое агентство Moody’s провело исследование, согласно которому повышение ставок по ипотеке хотя бы на 1,5 % сделает её заградительной (недоступной для большинства россиян). В пример приводились расходы на обслуживание кредита в 1,5 млн руб. для человека, получающего среднестатистическую зарплату (около 30 тыс. рублей). Банки предъявляют к заёмщикам общепринятые требования, согласно которым ежемесячная оплата кредита не должна превышать 50 % от зарплаты. По мнению агентства, повышение ставки приведёт к тому, что у заёмщика, получающего среднюю зарплату, будет уходить 57–63 % ежемесячного дохода на оплату кредита, а значит, большинство россиян потеряет возможность купить жильё в ипотеку. Стоит отметить, что эти расчёты приблизительные: более 60 % россиян получают зарплату ниже средней. Весной большинство экспертов отнеслись к этому исследованию как к несерьёзной страшилке, но нужно помнить, что по состоянию на апрель ключевая ставка составляла 7,5 %, а в данный момент она поднята уже до 9,5 %. Ипотека реагирует на изменения ключевой ставки через 2–3 месяца, а значит, к Новому году стоит ожидать очередного повышения ставок по ипотеке, и в этот раз они могут быть более серьёзными. Так станет ли покупка жилья для россиян несбыточной мечтой?

Сколько россиян взяли ипотеку в долларах? Подробнее →

Ставка в 13–17 % — реальность

Если обратиться к статистике ЦБ, то увеличение ставки на 1 процентный пункт в течение первого полугодия увеличило среднюю ставку по новым кредитам незначительно — с 12,18 % до 12,22 %. Притом что в марте её значение было даже выше — 12,3 %. «Но нужно помнить, что средняя ставка — это как средняя температура по больнице. Понятно, что на неё влияют ставки по кредитам самых крупных банков [в первую очередь — Сбербанк и ВТБ — прим. ред.], обладающих большими финансовыми возможностями. Итак, скорее всего, ставки поднимут большинство банков. На текущий момент ставки по ипотеке находятся в диапазоне 11,5–15,5 %. Предполагаем, что этот диапазон сдвинется в сторону 13–17 %. Средняя ставка, возможно, составит около 14 %», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Удар примут «простые смертные»

В первую очередь повышение кредитных ставок, как и любые другие экономические катаклизмы, ударит по «простым смертным»: именно в сегменте жилья эконом-класса процент покупок с привлечением ипотечного кредитования составляет 60–70 %. «От повышения ставок в первую очередь пострадают так называемые прямые покупатели — люди, которые откладывали деньги на покупку недвижимости и рассчитывали взять ипотеку на недостающую сумму. При этом более всего ситуация ударит по тем, кто имел первоначальный взнос менее 40–50 % стоимости квартиры — очевидно, что возможные выплаты по ипотеке для них серьёзно возрастут, и многие откажутся от краткосрочных планов по приобретению недвижимости. При этом надо понимать, что абсолютное большинство ипотечных сделок на вторичном рынке жилья — это обменные операции, и кредит берётся на улучшение жилищных условий. Сумма в данном случае сравнительно «небольшая» — сейчас она составляет порядка 3,7 млн рублей. Эти ипотечные покупатели на рынке останутся, а при ещё большем ужесточении условий кредитования, возможно, что на какое-то время останутся только они», — уверен Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость».

Ударит по покупателям не только повышение кредитной ставки, но и ужесточение требований, которые банки предъявляют к заёмщикам в тяжёлой экономической ситуации. «Сейчас ужесточаются требования к форме подтверждения доходов, то есть первыми «под раздачу» попадают индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса — как наиболее рискованные к дефолту категории заёмщиков. Далее отсекаются заёмщики с «серым» доходом, главные бухгалтеры и генеральные директора, так как подтверждение их будущей платёжеспособности требует тщательного анализа бизнеса их предприятия в условиях кризиса, и эту проверку многие не проходят», — считает Литинецкая.

Кроме того, по опыту предыдущего кризиса, банки уже начали снижать выдачи кредитов с минимальным первоначальным взносом — это следующая категория кредитов, которые «вылетают в просрочку» при кризисе, так как человеку, вложившему всего 10–15 %, психологически легче отказаться от дальнейшей оплаты ипотеки, чем тому, кто внёс более существенную сумму.

Ипотека не для всех

Вопрос о том, какую именно процентную ставку по ипотеке можно считать заградительной, довольно сложный, ведь это зависит от средней заработной платы в каждом отдельном регионе и стоимости жилья в нём. Например, для Москвы в старых её границах зарплата в 30 тысяч рублей, на которую опиралось в своём исследовании агентство Moody’s, уже давно является недостаточной для того, чтобы купить квартиру в кредит. При высоких ставках на ипотеку (15–16 %) ей смогут воспользоваться самые богатые слои населения, а средний класс будет лишён такой возможности. Однако важно помнить, что главная цель системы ипотечного кредитования — сделать возможной покупку недвижимости для всех слоёв населения, а значит, увеличение ставки приведёт к тому, что она перестанет выполнять прямое своё назначение и её вполне можно будет назвать заградительной.

Фото: www.russianlook.com

Впрочем, по мнению экспертов, совсем ипотечное кредитование прекратиться не сможет, как не может исчезнуть потребность людей в жилье. «Если ставка вырастет до барьерной планки в 18–20 % годовых, как это было в 2008–2009 годах, то, конечно, начнётся снижение объёма выдачи кредитов. Однако, скорее всего, в данном случае на помощь придёт опыт застройщиков, полученный в период предыдущего кризиса. Некоторые застройщики могут начать выдавать собственные длительные займы на срок порядка 5–7 лет. Таким образом, воспользовавшись этим механизмом, покупатели, у которых нет наличных денег для 100 % оплаты квартиры, всё-таки приобретут желаемую недвижимость, а застройщик не потеряет поток клиентов. Многие компании именно так выходили из ситуации, когда банки выставляли барьерные ставки и закрывали ипотечные продукты», — комментирует руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.

Дешеветь жильё не будет

Не стоит забывать и о том, что общее ухудшение экономической обстановки в стране — повышение цен на бензин, опережающее темпы инфляции, и повышение стоимости продуктов питания — приведёт к тому, что у людей будет меньше свободных средств на оплату ипотечных кредитов, которые для многих являются единственной возможностью купить жильё. Значит, часть людей просто откажется от этой затеи, а это неизбежно повлияет на спрос на ипотечные кредиты, падение которого ощущается уже сейчас: «В настоящее время мы отмечаем в компании некоторое снижение количества ипотечных сделок, однако в большей степени связываем это с общим ухудшением экономической ситуации в стране и конъюнктуры на рынке жилья», — рассказал Плецельман.

Что касается цен на недвижимость, то большинство экспертов уверены, что серьёзного изменения стоимости недвижимости не предвидится: снижение цен, если оно всё же произойдёт, коснётся в первую очередь самых дешёвых и некачественных квартир.

«По нашим прогнозам, возможна стагнация на 2015 год и замедление темпов покупок, частичное понижение рублёвой цены до 10 %, особенно на слаболиквидные объекты. Дальнейшие перспективы будут зависеть от экономической ситуации и политической обстановки в стране. При сохранении текущих тенденций покупка весной может оказаться выгоднее, но если деньги хранятся в рублях, то покупать надо сейчас, ведь хорошие объекты будут корректировать цены за долларом», — считает Ирина Игнатьева, директор по маркетингу ООО «КомСтрин».

Ставки могут расти и дальше

Дальнейшая судьба ставок по ипотеке в России будет напрямую зависеть от экономической ситуации в стране и в частности — от размера ключевой ставки. Руководство ЦБ РФ не исключает, что она может быть повышена: «В значительной степени мы рассчитываем на то, что принятое решение позволит стабилизировать инфляционные ожидания, стабилизировать инфляцию, и в дальнейшем мы перейдём к стабильным ставкам или их снижению. Но исключать факторы, которые приведут к дальнейшему повышению ставки, я бы не стала в данный момент», — сообщила первый зампред Банка России Ксения Юдаева.

Оставить комментарий
Вход
Лучшие комментарии
  1. Вася_Вася
    |
    19:01
    07.11.2014
    1
    +
    -
    Очень много инвестиционных квартир. Получается перекос: одни на прихватизировали + урвали, оседлав ситуацию, излишки жилья, а другие не могут купить жилье из-за высоких цен. Если судить чистоганом - то все справедливо. Но иногда государство проявляет чересчур большую гибкость в отжимании некоторых интересов игнорируя рыночные принципы чистогана, а в сфере недвижимости чересчур щепетильно. Те же ракушки снесли не совсем законно. Вероятно, строительная мафия имеет очень сильное лобби. В результате сплошной ущерб экономике. Сотни тысяч потенциальных рабочих рук не торопятся искать работу - живут рентой. Сотни тысяч семей вынуждены снимать квартиры, изымая деньги (часть своего дохода) из экономического оборота, не покупал нужные для развития экономики товары и услуги, а тратясь на прокорм рантье. Надо элементарно, без всяких экпроприаций, исключительно рыночными методами, назначить 5% налог на недвижимость, в которой собственники не проживают. Рента станет не выгодной - экономика получит сотни тысяч рабочих рук рантье, которым придется вспомнить, что такое работа. Миллиарды рублей, что квартиросьемщики тратили на ренту (как правило черный не облагаемый налогом НАЛ) вольется в экономику, и пойдет на покупку того же жилья, вместо ренты. Единственные пострадавшие - строймафия, раздувающая цены на недвижимость, и раньте. Согласитесь, не самая полезная прослойка общества... Если уж жертвовать чьими то интересами - то данные категории уж точно не жалко. Что же мешает нашему правительству реализовать очевидные вещи??? При обрушении цен на жилье, и 15% по ипотеке - не беда.если в сложившейся экономической ситуации меньше процент сделать не возможно - почему бы не потрясти строймафию и рантье???
Комментарии (1)
  1. Вася_Вася
    |
    19:01
    07.11.2014
    1
    +
    -
    Очень много инвестиционных квартир. Получается перекос: одни на прихватизировали + урвали, оседлав ситуацию, излишки жилья, а другие не могут купить жилье из-за высоких цен. Если судить чистоганом - то все справедливо. Но иногда государство проявляет чересчур большую гибкость в отжимании некоторых интересов игнорируя рыночные принципы чистогана, а в сфере недвижимости чересчур щепетильно. Те же ракушки снесли не совсем законно. Вероятно, строительная мафия имеет очень сильное лобби. В результате сплошной ущерб экономике. Сотни тысяч потенциальных рабочих рук не торопятся искать работу - живут рентой. Сотни тысяч семей вынуждены снимать квартиры, изымая деньги (часть своего дохода) из экономического оборота, не покупал нужные для развития экономики товары и услуги, а тратясь на прокорм рантье. Надо элементарно, без всяких экпроприаций, исключительно рыночными методами, назначить 5% налог на недвижимость, в которой собственники не проживают. Рента станет не выгодной - экономика получит сотни тысяч рабочих рук рантье, которым придется вспомнить, что такое работа. Миллиарды рублей, что квартиросьемщики тратили на ренту (как правило черный не облагаемый налогом НАЛ) вольется в экономику, и пойдет на покупку того же жилья, вместо ренты. Единственные пострадавшие - строймафия, раздувающая цены на недвижимость, и раньте. Согласитесь, не самая полезная прослойка общества... Если уж жертвовать чьими то интересами - то данные категории уж точно не жалко. Что же мешает нашему правительству реализовать очевидные вещи??? При обрушении цен на жилье, и 15% по ипотеке - не беда.если в сложившейся экономической ситуации меньше процент сделать не возможно - почему бы не потрясти строймафию и рантье???
Все комментарии Оставить свой комментарий

Актуальные вопросы

  1. Что могло стать причиной падения космического корабля «Прогресс»?
  2. Кто станет главой Пентагона?
  3. Какая погода будет в Москве и регионах 3 и 4 декабря?

О чём бы вы хотели прочитать в следующем номере «АиФ Про Кухню»?

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ В СОЦСЕТЯХ