Кирилл Яблочкин 1 6876

Страсти по ипотеке: по кому в первую очередь ударит повышение ставок?

Все материалы сюжета Гид по недвижимости

Ставки по ипотеке в 13, 15, и 17 % перестали быть чем-то фантастическим. АиФ.ru узнал у экспертов, когда произойдёт их повышение и по кому оно ударит прежде всего.

Весной этого года международное рейтинговое агентство Moody’s провело исследование, согласно которому повышение ставок по ипотеке хотя бы на 1,5 % сделает её заградительной (недоступной для большинства россиян). В пример приводились расходы на обслуживание кредита в 1,5 млн руб. для человека, получающего среднестатистическую зарплату (около 30 тыс. рублей). Банки предъявляют к заёмщикам общепринятые требования, согласно которым ежемесячная оплата кредита не должна превышать 50 % от зарплаты. По мнению агентства, повышение ставки приведёт к тому, что у заёмщика, получающего среднюю зарплату, будет уходить 57–63 % ежемесячного дохода на оплату кредита, а значит, большинство россиян потеряет возможность купить жильё в ипотеку. Стоит отметить, что эти расчёты приблизительные: более 60 % россиян получают зарплату ниже средней. Весной большинство экспертов отнеслись к этому исследованию как к несерьёзной страшилке, но нужно помнить, что по состоянию на апрель ключевая ставка составляла 7,5 %, а в данный момент она поднята уже до 9,5 %. Ипотека реагирует на изменения ключевой ставки через 2–3 месяца, а значит, к Новому году стоит ожидать очередного повышения ставок по ипотеке, и в этот раз они могут быть более серьёзными. Так станет ли покупка жилья для россиян несбыточной мечтой?

Сколько россиян взяли ипотеку в долларах? Подробнее →

Ставка в 13–17 % — реальность

Если обратиться к статистике ЦБ, то увеличение ставки на 1 процентный пункт в течение первого полугодия увеличило среднюю ставку по новым кредитам незначительно — с 12,18 % до 12,22 %. Притом что в марте её значение было даже выше — 12,3 %. «Но нужно помнить, что средняя ставка — это как средняя температура по больнице. Понятно, что на неё влияют ставки по кредитам самых крупных банков [в первую очередь — Сбербанк и ВТБ — прим. ред.], обладающих большими финансовыми возможностями. Итак, скорее всего, ставки поднимут большинство банков. На текущий момент ставки по ипотеке находятся в диапазоне 11,5–15,5 %. Предполагаем, что этот диапазон сдвинется в сторону 13–17 %. Средняя ставка, возможно, составит около 14 %», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Удар примут «простые смертные»

В первую очередь повышение кредитных ставок, как и любые другие экономические катаклизмы, ударит по «простым смертным»: именно в сегменте жилья эконом-класса процент покупок с привлечением ипотечного кредитования составляет 60–70 %. «От повышения ставок в первую очередь пострадают так называемые прямые покупатели — люди, которые откладывали деньги на покупку недвижимости и рассчитывали взять ипотеку на недостающую сумму. При этом более всего ситуация ударит по тем, кто имел первоначальный взнос менее 40–50 % стоимости квартиры — очевидно, что возможные выплаты по ипотеке для них серьёзно возрастут, и многие откажутся от краткосрочных планов по приобретению недвижимости. При этом надо понимать, что абсолютное большинство ипотечных сделок на вторичном рынке жилья — это обменные операции, и кредит берётся на улучшение жилищных условий. Сумма в данном случае сравнительно «небольшая» — сейчас она составляет порядка 3,7 млн рублей. Эти ипотечные покупатели на рынке останутся, а при ещё большем ужесточении условий кредитования, возможно, что на какое-то время останутся только они», — уверен Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость».

Ударит по покупателям не только повышение кредитной ставки, но и ужесточение требований, которые банки предъявляют к заёмщикам в тяжёлой экономической ситуации. «Сейчас ужесточаются требования к форме подтверждения доходов, то есть первыми «под раздачу» попадают индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса — как наиболее рискованные к дефолту категории заёмщиков. Далее отсекаются заёмщики с «серым» доходом, главные бухгалтеры и генеральные директора, так как подтверждение их будущей платёжеспособности требует тщательного анализа бизнеса их предприятия в условиях кризиса, и эту проверку многие не проходят», — считает Литинецкая.

Кроме того, по опыту предыдущего кризиса, банки уже начали снижать выдачи кредитов с минимальным первоначальным взносом — это следующая категория кредитов, которые «вылетают в просрочку» при кризисе, так как человеку, вложившему всего 10–15 %, психологически легче отказаться от дальнейшей оплаты ипотеки, чем тому, кто внёс более существенную сумму.

Ипотека не для всех

Вопрос о том, какую именно процентную ставку по ипотеке можно считать заградительной, довольно сложный, ведь это зависит от средней заработной платы в каждом отдельном регионе и стоимости жилья в нём. Например, для Москвы в старых её границах зарплата в 30 тысяч рублей, на которую опиралось в своём исследовании агентство Moody’s, уже давно является недостаточной для того, чтобы купить квартиру в кредит. При высоких ставках на ипотеку (15–16 %) ей смогут воспользоваться самые богатые слои населения, а средний класс будет лишён такой возможности. Однако важно помнить, что главная цель системы ипотечного кредитования — сделать возможной покупку недвижимости для всех слоёв населения, а значит, увеличение ставки приведёт к тому, что она перестанет выполнять прямое своё назначение и её вполне можно будет назвать заградительной.

Фото: www.russianlook.com

Впрочем, по мнению экспертов, совсем ипотечное кредитование прекратиться не сможет, как не может исчезнуть потребность людей в жилье. «Если ставка вырастет до барьерной планки в 18–20 % годовых, как это было в 2008–2009 годах, то, конечно, начнётся снижение объёма выдачи кредитов. Однако, скорее всего, в данном случае на помощь придёт опыт застройщиков, полученный в период предыдущего кризиса. Некоторые застройщики могут начать выдавать собственные длительные займы на срок порядка 5–7 лет. Таким образом, воспользовавшись этим механизмом, покупатели, у которых нет наличных денег для 100 % оплаты квартиры, всё-таки приобретут желаемую недвижимость, а застройщик не потеряет поток клиентов. Многие компании именно так выходили из ситуации, когда банки выставляли барьерные ставки и закрывали ипотечные продукты», — комментирует руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.

Дешеветь жильё не будет

Не стоит забывать и о том, что общее ухудшение экономической обстановки в стране — повышение цен на бензин, опережающее темпы инфляции, и повышение стоимости продуктов питания — приведёт к тому, что у людей будет меньше свободных средств на оплату ипотечных кредитов, которые для многих являются единственной возможностью купить жильё. Значит, часть людей просто откажется от этой затеи, а это неизбежно повлияет на спрос на ипотечные кредиты, падение которого ощущается уже сейчас: «В настоящее время мы отмечаем в компании некоторое снижение количества ипотечных сделок, однако в большей степени связываем это с общим ухудшением экономической ситуации в стране и конъюнктуры на рынке жилья», — рассказал Плецельман.

Что касается цен на недвижимость, то большинство экспертов уверены, что серьёзного изменения стоимости недвижимости не предвидится: снижение цен, если оно всё же произойдёт, коснётся в первую очередь самых дешёвых и некачественных квартир.

«По нашим прогнозам, возможна стагнация на 2015 год и замедление темпов покупок, частичное понижение рублёвой цены до 10 %, особенно на слаболиквидные объекты. Дальнейшие перспективы будут зависеть от экономической ситуации и политической обстановки в стране. При сохранении текущих тенденций покупка весной может оказаться выгоднее, но если деньги хранятся в рублях, то покупать надо сейчас, ведь хорошие объекты будут корректировать цены за долларом», — считает Ирина Игнатьева, директор по маркетингу ООО «КомСтрин».

Ставки могут расти и дальше

Дальнейшая судьба ставок по ипотеке в России будет напрямую зависеть от экономической ситуации в стране и в частности — от размера ключевой ставки. Руководство ЦБ РФ не исключает, что она может быть повышена: «В значительной степени мы рассчитываем на то, что принятое решение позволит стабилизировать инфляционные ожидания, стабилизировать инфляцию, и в дальнейшем мы перейдём к стабильным ставкам или их снижению. Но исключать факторы, которые приведут к дальнейшему повышению ставки, я бы не стала в данный момент», — сообщила первый зампред Банка России Ксения Юдаева.

Оставить комментарий
Вход
Лучшие комментарии
  1. Вася_Вася
    |
    19:01
    07.11.2014
    1
    +
    -
    Очень много инвестиционных квартир. Получается перекос: одни на прихватизировали + урвали, оседлав ситуацию, излишки жилья, а другие не могут купить жилье из-за высоких цен. Если судить чистоганом - то все справедливо. Но иногда государство проявляет чересчур большую гибкость в отжимании некоторых интересов игнорируя рыночные принципы чистогана, а в сфере недвижимости чересчур щепетильно. Те же ракушки снесли не совсем законно. Вероятно, строительная мафия имеет очень сильное лобби. В результате сплошной ущерб экономике. Сотни тысяч потенциальных рабочих рук не торопятся искать работу - живут рентой. Сотни тысяч семей вынуждены снимать квартиры, изымая деньги (часть своего дохода) из экономического оборота, не покупал нужные для развития экономики товары и услуги, а тратясь на прокорм рантье. Надо элементарно, без всяких экпроприаций, исключительно рыночными методами, назначить 5% налог на недвижимость, в которой собственники не проживают. Рента станет не выгодной - экономика получит сотни тысяч рабочих рук рантье, которым придется вспомнить, что такое работа. Миллиарды рублей, что квартиросьемщики тратили на ренту (как правило черный не облагаемый налогом НАЛ) вольется в экономику, и пойдет на покупку того же жилья, вместо ренты. Единственные пострадавшие - строймафия, раздувающая цены на недвижимость, и раньте. Согласитесь, не самая полезная прослойка общества... Если уж жертвовать чьими то интересами - то данные категории уж точно не жалко. Что же мешает нашему правительству реализовать очевидные вещи??? При обрушении цен на жилье, и 15% по ипотеке - не беда.если в сложившейся экономической ситуации меньше процент сделать не возможно - почему бы не потрясти строймафию и рантье???
Комментарии (1)
  1. Вася_Вася
    |
    19:01
    07.11.2014
    1
    +
    -
    Очень много инвестиционных квартир. Получается перекос: одни на прихватизировали + урвали, оседлав ситуацию, излишки жилья, а другие не могут купить жилье из-за высоких цен. Если судить чистоганом - то все справедливо. Но иногда государство проявляет чересчур большую гибкость в отжимании некоторых интересов игнорируя рыночные принципы чистогана, а в сфере недвижимости чересчур щепетильно. Те же ракушки снесли не совсем законно. Вероятно, строительная мафия имеет очень сильное лобби. В результате сплошной ущерб экономике. Сотни тысяч потенциальных рабочих рук не торопятся искать работу - живут рентой. Сотни тысяч семей вынуждены снимать квартиры, изымая деньги (часть своего дохода) из экономического оборота, не покупал нужные для развития экономики товары и услуги, а тратясь на прокорм рантье. Надо элементарно, без всяких экпроприаций, исключительно рыночными методами, назначить 5% налог на недвижимость, в которой собственники не проживают. Рента станет не выгодной - экономика получит сотни тысяч рабочих рук рантье, которым придется вспомнить, что такое работа. Миллиарды рублей, что квартиросьемщики тратили на ренту (как правило черный не облагаемый налогом НАЛ) вольется в экономику, и пойдет на покупку того же жилья, вместо ренты. Единственные пострадавшие - строймафия, раздувающая цены на недвижимость, и раньте. Согласитесь, не самая полезная прослойка общества... Если уж жертвовать чьими то интересами - то данные категории уж точно не жалко. Что же мешает нашему правительству реализовать очевидные вещи??? При обрушении цен на жилье, и 15% по ипотеке - не беда.если в сложившейся экономической ситуации меньше процент сделать не возможно - почему бы не потрясти строймафию и рантье???
Все комментарии Оставить свой комментарий

Актуальные вопросы

  1. Сможет ли Россия заменить своего участника на «Евровидении»?
  2. Как теперь переводить деньги из России на Украину?
  3. Кто такой Валерий Козлов, ставший исполняющим обязанности главы РАН?


Получаете ли вы «серую» зарплату?

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ В СОЦСЕТЯХ

Новое на AIF.ru