18:07 17/12/2014 Кирилл Яблочкин 1 15001

Смерть ипотеки: повышение ключевой ставки может обрушить рынок жилья

Все материалы сюжета Изменение ключевой ставки Центробанка РФ

Решение ЦБ РФ о повышении ключевой ставки может обрушить рынок недвижимости, привести к банкротству компаний, сделать для многих россиян покупку собственного жилья невозможной, а также привести и к более серьёзным последствиям.

Ключевая ставка была поднята для того, чтобы сдержать падение рубля: при её низком значении и быстром ослаблении национальной валюты банки начинают брать деньги у ЦБ РФ, переводить их в иностранную валюту и таким образом зарабатывать. Повышение ставки лишает их такой возможности, а значит, рубль укрепляется. Однако есть у этого и негативная сторона: повышение ставок по кредитам. Это означает, что в скором времени ставки по ипотеке в России вырастут до 19–25 % (в декабре минимальная ставка составляла 12,5 %).

Ипотека как мечта

Отечественная ипотека в разы дороже, чем в Европе (там есть ставки и в размере 2–3 % от суммы кредита), а средние зарплаты значительно ниже, и поэтому покупка квартиры в кредит и до повышения ключевой ставки была не по карману многим россиянам, а после её повышения она может стать невозможной для большинства.

Связано это с тем, что, согласно общепринятой политике банков, размер ежемесячного взноса по ипотеке не должен превышать 50 % от зарплаты заёмщика, а учитывая, что средняя зарплата, по данным Росстата, в данный момент составляет около 32 тысяч рублей, многие из тех, кто захочет влезть в кредитную кабалу со ставками более чем в 20 % годовых (переплата за 30 лет ~ 600 %), не сможет себе это позволить.

На это повлияет не только ставка по кредиту, но и в целом снижение доходов населения и то, что банки ужесточат требования к заёмщикам, опасаясь их банкротства. Безусловно, нельзя говорить о том, что ипотека исчезнет полностью, но брать её будут те, для кого нет другого выхода, и общий объём заёмщиков сильно снизится. Это потащит за собой весь рынок недвижимости, ведь в ипотеку покупают более половины новостроек эконом- и комфорт-класса. Кроме того, выросшая ключевая ставка повлияет и на кредитование застройщиков, которые и без того несут убытки в связи с удорожанием строительных материалов.

Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп»:

Повышение ключевой ставки до 17 % скажется на устойчивости рынка недвижимости — многие застройщики вынуждены будут сокращать портфели и отодвигать сроки сдачи своих проектов из-за снижения объёмов финансирования, а новые проекты просто не будут выводить на рынок, чтобы не «попасть» на штрафы в рамках 214ФЗ; на объёме спроса — доля ипотечных сделок сократится по двум причинам: часть банков уже сворачивают ипотечные программы, часть — поднимет ставки в ближайшее время на 7–10 %, что сделает ипотеку более редким и практически золотым кредитным продуктом.

Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер»:

По нашим оценкам, ставки по ипотеке вырастут как минимум на 5–7 % уже с января 2015 года. Увеличат банки и размер первоначального взноса: вариантов выдачи ипотеки под 0 % первоначального взноса не будет.

Выживут не все?

В результате всех изменений на рынке стоимость строительства может возрасти, и в то же время позволить себе поднять цены смогут только высоколиквидные объекты в хорошем месте и с хорошей инфраструктурой: они будут пользоваться спросом у тех граждан, которые покупают новое жильё, продавая старое — в таком случае люди больше обращают внимание не на цену, а на качество. Повышение цен в других объектах, которых в данный момент на рынке большинство, приведёт к тому, что продажи прекратятся, а рынок встанет.

Застройщики будут пытаться выйти из положения так же, как в 2008 году, предоставляя клиентам рассрочки, но в условиях падающего рубля это их не спасёт: с момента начала строительства проекта и до его окончания деньги просто обесценятся. Прогнозировать дальнейшее развитие событий довольно сложно, но заморозка объектов и банкротство застройщиков уже не кажутся чем-то фантастическим.

Коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов: 

В первую очередь пострадают наименее платежеспособные слои населения: те, кто планировал покупку недвижимости в ипотеку, вынуждены будут её отложить.

Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:

Тяжелее всего придётся подмосковным проектам с погрешностями в концепции, проблемной транспортной доступностью, неполноценной инфраструктурой. В своё время их было построено довольно много.

Сейчас рынок не на их стороне даже с учётом относительно низких цен.

Косвенное влияние

Нужно понимать, что недвижимость — один из главных столпов экономики. Так, кризис 2008 года в США был связан именно с проблемами на рынке жилья. По той же причине обвалилась экономика Испании в 2009 году. Дело здесь не в том, что люди не смогут приобрести жильё, а в том, что в строительной отрасли работают миллионы сотрудников, вертятся миллиарды долларов. Выгодна эта ситуация будет, пожалуй, только тем, кто сдаёт свои квартиры в Москве: людям придётся снимать жильё вместо того, чтобы покупать своё.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:

Дешёвых жилищных займов мы в ближайшем будущем, очевидно, не увидим. Если недоступность кредитов для бизнеса и населения будет сохраняться на протяжении длительного периода времени, неизбежно снижение деловой активности в стране в целом и на рынке недвижимости в том числе. Нельзя исключить и риск впадения российской экономики в рецессию.

Ситуация на рынке

По разным данным, многие банки приостановили выдачу ипотеки, стараясь обезопасить себя от потерь, увеличили сроки принятия решений: ведь размер ставки определяется на момент подписания договора, а значит, даже те, кто подал документы на получение ипотеки сейчас, смогут получить её уже после Нового года и уже совсем по другим расценкам. В данный момент жильё продаётся быстро, цены на него растут, но на сколько хватит ажиотажного спроса, тем более в условиях повышающихся ставок по ипотеке, не знает никто.

Павел Тимошенко, руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер»:

По сравнению со вчерашним ажиотажным днём, сегодня банки начали принимать меры, и, как и предполагалось, некоторые из них уже поднимают ставки по ипотечному кредитованию. Например, банк «Возрождение» уже прислал нам новые ипотечные программы с процентной ставкой от 17,5 %. Некоторые банки предпочитают держать паузу и прекратили принимать новые заявки, а есть те, кто повышает ставки по уже подписанным кредитным договорам, кредит по которым ещё не выдан. На днях ждём новых условий от ВТБ24, который уже сообщил о намерении повышать ставки, но на сколько именно — пока неизвестно. Также повышение ключевой ставки привело и к удорожанию проектного финансирования для застройщиков, которые привлекают кредитные средства под реализацию своих проектов, что, несомненно, отразится на цене кв. м для конечного покупателя. Поэтому в ближайшее время стоит ожидать не только повышения ставок по кредиту, но и увеличения стоимость самих квартир.

Платить придётся «простым смертным»

Больше всего всех игроков рынка на данный момент интересует, временная ли это мера — повышение ключевой ставки. ЦБ РФ повторяет опыт Турции, где эта ставка была повышена в начале этого года с 7,75 до 12 %, но уже через пять месяцев, после того, как курс лиры укрепился, ее начали понижать.

Дать прогноз, как будет развиваться ситуация в России, не сможет, пожалуй, никто, потому что это напрямую зависит от курса национальной валюты, политической обстановки в стране и мире. В данный момент понятно только одно: нестабильная ситуация в экономике страны ударит по карманам всех россиян.

Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталёв:

17 % — это не постоянная ставка: при таких условиях экономика работать не сможет. Если подобная ставка удержится в течение 2–3 месяцев, то только по этой причине себестоимость строительства вырастет на 10 %. Такая ставка вредит всем: и застройщикам, у которых сейчас нет возможности привлекать кредиты, и покупателям, которые столкнулись с переоценкой условий кредитования. Сейчас, на фоне осложнения ситуации, сложно оценивать активность девелоперов в следующем году. Однако надеюсь, что половина игроков в ближайшие 6–12 месяцев останется на рынке.

Рамблер.Новости
Оставить комментарий
Вход
Комментарии (1)
  1. Заступник
    |
    17:07
    18.12.2014
    0
    +
    -
    Ничего страшного, строительные компании и так имеют 700% прибыли на строительстве. Будет меньше.....
Все комментарии Оставить свой комментарий

Актуальные вопросы

  1. Насколько увеличили пенсионный возраст для чиновников?
  2. Чем завершились экстренные ночные переговоры «нормандской четвёрки»?
  3. Почему во Франции возник дефицит бензина на АЗС?
САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ В СОЦСЕТЯХ