aif.ru counter
Татьяна Богданова 3001

Доли, ЖСК и вексель. Как безопаснее купить квартиру в новостройке

Адвокат о том, какие плюсы и минусы есть у основных схем покупки новой квартиры.

Каких только вариантов сотрудничества не предлагают сегодня застройщики. Хочешь — покупай квартиру или апартаменты в долях, становись участником ЖСК, приобретай жильё по векселю, по инвестиционному договору, по предварительной купле-продаже и т.д. Какой из вариантов сегодня самый надёжный и почему, AиФ.ru рассказал адвокат Сергей Афанасьев. 

Как обманывают «дольщиков»? 

Стать участником долевого строительства самый популярный и самый надёжный способ приобрести новое жильё. Он означает, что вы находитесь под защитой федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Составляя договор, обратите внимание, чтобы в нём были указаны все условия — полное описание квартиры (площадь, цена квадратного метра, этаж, количество комнат и т.д.), а также сроки сдачи объекта. Оплачивать покупку нужно только после того, как документ будет зарегистрирован в Росреестре. Это обяжет застройщика сдать объект в указанный срок (в противном случае у вас появится право обратиться в суд за компенсацией) и не позволит ему продать вашу квартиру другим людям. 

Впрочем, недостатки обнаружились и в долевом строительстве — недобросовестные застройщики стали применять банкротные механизмы, в результате чего некоторые люди пополнили ряды «обманутых дольщиков». 

Казалось бы, в законе есть механизмы, направленные на урегулирование финансовых вопросов в случае нарушения застройщиками своих обязательств — страхование ответственности застройщиков и банковские гарантии. На деле же страховые компании, не желая расставаться с полученными деньгами, в ходе многолетних судебных процессов о преднамеренных банкротствах застройщиков, затягивают вопросы с компенсационными выплатами. А недобросовестные банки, дающие гарантии таким же недобросовестным застройщикам, лопаются как пузыри, лишаясь лицензий. 

Теперь правительство предлагает новую «подушку безопасности» для дольщиков в ситуациях, когда застройщик уже не в состоянии выполнить свои обязательства, — компенсационный фонд долевого строительства. Законопроект уже приняла Госдума в первом чтении.

А не купить ли в долях апартаменты? 

Сегодня настоящий бум переживает продажа апартаментов. Строятся целые апарт-кварталы с детсадами и школами, причем, цены предлагаются несколько ниже, чем на обычные квартиры. А все потому, что апартаменты — это не жилое помещение, а по сути офис с ванной и кухней. Прописаться в апартаментах нельзя. Да и будущее выглядит непонятно. Сегодня при покупке такого как бы жилья можно сэкономить, но потом придётся втридорога платить за его содержание — коммунальные платежи в нежилых помещениях выше, налог на недвижимость тоже больше... А если завтра законодательство изменится в этой сфере, как потом доказывать, почему вы живёте в офисе? В общем, риски покупки апартаментов есть, и человек должен понимать, на что он идёт. 

Кооперативное, значит рискованное? 

Жилищный кооператив — это добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов. По сути не застройщик, а сами люди вносят паи и строят свой дом (по данным Минстроя, сегодня на территории страны действуют 3 тысячи ЖСК, из них 107 ЖСК в 43 субъектах РФ с господдержкой — от Ред.). Конечно, господдержка ЖСК даёт некую гарантию будущим жильцам, к тому же приобретаемое через ЖСК жилье обычно стоит дешевле, чем при покупке через долевое строительство. Но у кооператива есть масса минусов. Во-первых, договор долевого участия проходит госрегистрацию в Росреестре, что исключает повторную продажу квартиры, а вот покупатель жилья по договору ЖСК не застрахован от этого. Во-вторых, если в долевом договоре прописывается полная стоимость приобретаемого жилья, и она не подлежит изменению, то ЖСК в ходе строительства может поднять цену. В-третьих, в долевом строительстве четко оговариваются сроки возведения, и если застройщик не успевает сдать объект, он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует. Данный список рисков можно продолжать. 

«Серые» вексельные схемы

«Вексельная схема» — это когда покупатель приобретает у застройщика вексель на сумму стоимости квартиры. Затем, после сдачи дома, покупатель погашает этот вексель обратно застройщику в обмен на право собственности на квартиру. Вроде бы такие действия не противоречат закону, однако покупку квартиры «по векселю» юристы относят к «серым», т.е. спорным, полулегальным схемам. 

То же самое можно сказать о «предварительном договоре приобретения жилья», «инвестиционном договоре», «договоре переуступки права требований» и других методах обойти федеральный закон. Поэтому всем людям, обратившимся ко мне на стадии покупки строящегося жилья, я говорю, что есть ФЗ № 214, который предоставляет им широкий набор прав и гарантий, а есть сомнительные альтернативы, использовать которые опасно.


Оставить комментарий
Вход
Комментарии (0)

  1. Пока никто не оставил здесь свой комментарий. Станьте первым.


Все комментарии Оставить свой комментарий

Актуальные вопросы

  1. Чем запомнился режиссёр Франко Дзеффирелли?
  2. Кого подозревают в убийстве чемпиона России по сноуборду Дмитрия Кольцова?
  3. Можно ли замораживать молоко?


Самое интересное в регионах
Роскачество
САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ В СОЦСЕТЯХ