aif.ru counter
Павел Нечаев 18577

Совместная покупка. Чем выгодна жилищная кооперация

​По признанию многих застройщиков, ситуация на рынке жилой недвижимости сложная — цены растут, ипотека тоже стоит дорого и не всегда доступна.

Выходом может стать жилищная кооперация, то есть объединение нескольких семей и покупка квартир для всех вскладчину. О механизмах жилищной кооперации рассказывает доктор экономических наук, создатель и председатель кооператива «Бест Вей» Роман Василенко

— Роман Викторович, самое серьезное препятствие для реализации этой модели, как я понимаю, сроки. Первые квартиры покупаются достаточно быстро, а вот дальше сроки замедляются, так как люди ждут возврата средств от тех, кому уже приобретены квартиры, а новые члены кооператива присоединяются к этому первоначальному кругу небыстро.

— Жилищные кооперативы — общемировой опыт решения жилищной проблемы. Например, в Германии они появились раньше ипотечного кредитования и по-прежнему остаются основным инструментом решения немцами квартирного вопроса. Там действуют сотни жилищных кооперативов. 

Роман Василенко.
Роман Василенко. Фото: Кооператив «Бест вей»

Их достоинство в том, что это некоммерческие институты. Кроме того, участие в кооперативах и покупка квартиры с их помощью доступна для тех, кто, например, находится в поисках работы. В отличие от ипотеки, для получения которой нужно иметь и постоянное место работы, причем, длительный срок, и высокий постоянный доход. 

Еще одно важнейшее преимущество кооперативов: кооперативная квартира обходится покупателю в разы дешевле ипотечной. Ипотечная квартира в нашей стране — золотая: она обходится в рыночную стоимость плюс банковский процент. А вот стоимость кооперативной квартиры — почти исключительно стоимость приобретения. 

Есть членские взносы на функционирование кооперативов: ведь они проводят юридическую экспертизу приобретаемых квартир, оформляют документы на собственность и так далее. 

— А за какой срок нужно рассчитаться с кооперативом?

— Часто указывается срок — до 10 лет. Но, как правило, на практике пайщики выплачивают все раньше.

— Почему в Германии много кооперативов, а у нас мало?

— Различается государственная политика. В Германии есть развитая законодательная база кооперативной деятельности, регламентирующая формы государственной поддержки кооперативов, поскольку это институт, на который государство делает ставку. 

У нас в стране законодательная база для жилищных кооперативов имеется. Это положения и гражданского, и жилищного кодексов. Согласно законодательству, жилищный кооператив относится к потребительским кооперативам и является некоммерческой организацией, то есть не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. В соответствии с Налоговым кодексом РФ вступительные, членские и паевые взносы, являющиеся основным имуществом кооператива как средства целевого финансирования не облагаются налогом на прибыль. 

Так что нормы о жилищных кооперативах в законодательстве имеются. Но при этом государство пока не делает ставку на кооперативы. Что абсолютно неправильно, учитывая запредельную по уровню процентных ставок и требованиям к заемщикам ипотеку. За счет этой близорукой политики мы фактически лишаем небогатых людей возможности решить жилищный вопрос, улучшить качество жизни.

— А германские кооперативы получают государственное финансирование? 

— Да. Государство безвозмездно финансирует до четверти их ссудного фонда. 

Что касается нашей страны, я знаю жилищные кооперативы в субъектах Федерации, которые получают поддержку со стороны региональных бюджетов — но они предназначены для госслужащих. 

Государственное финансирование или, например, право вносить в качестве взноса средства по государственным субсидиям — в частности, материнский капитал, было бы очень большим подспорьем. Но пока четкой государственной политики в этом отношении нет. 

Мной предложены поправки в законодательство в сфере жилищной кооперации, поддержанные фракцией «Справедливая Россия». Надеюсь, что ситуация на жилищном рынке подвигнет депутатов к тому, чтобы заняться законом — и тем самым стимулировать создание массовой системы жилищной кооперации в нашей стране.

Раз нет этого государственного финансового плеча, у «негосударственных» жилищных кооперативов действительно возникает проблема со сроками приобретения квартир своим пайщикам. 

Я знаю несколько жилищных кооперативов в московском регионе — там проще всего привлечь пайщиков из-за высокой концентрации населения. Так вот они более чем за десять лет существования купили всего несколько десятков квартир. 

Проблема привлечения новых пайщиков решаема — с помощью маркетинговых методов: максимального расширения круга тех, кто участвует в кооперативе. Привлекаются люди из других профессиональных сообществ, из других регионов. 

— Это использование технологий сетевого маркетинга?

— Да. Таким образом, приток новых пайщиков постоянно увеличивается — это десятки новых пайщиков каждый месяц и приобретенных в их интересах квартир. 

— Извините, но не строится ли таким образом финансовая пирамида?

— Давайте разберемся. Пайщик, вступая в кооператив, подписывает документы, по которым он может выйти из него в любой момент — при этом получив полный расчет по внесенным паевым суммам. 

Вступительный и членский ежемесячный взносы на поддержание деятельности кооператива не возвращается. Но его паевые взносы на покупку квартиры возвращаются до копейки — в любой момент. Это юридические обязательства кооператива.

При этом пайщик выписывается из квартиры, которая ему приобретена кооперативом, и квартира или передается другому члену кооператива, или продается на открытом рынке. Таким образом, стоимость возвращаемых кооперативом активов всегда меньше, чем стоимость активов, которыми мы располагаем.

Пирамида — это когда выплаты тем, кто присоединился раньше, обеспечиваются за счет тех, кто присоединился позже. Когда темпы увеличения количества членов сообщества сокращаются, «хвост» пирамиды перестает увеличиваться, денег на выполнение обязательств перед ранее вступившими в сообщество перестает хватать. 

В случае с жилищным кооперативом это невозможно в принципе: денег на расчет с выходящим из кооператива пайщиком не может не хватать. Даже если большинство пайщиков вдруг решат выйти из кооператива, он останется финансово состоятельным — за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке и объемом возвращаемых паевых взносов.

Оценка и проверка покупаемых квартир — основная статья затрат кооператива. Ведь ликвидность квартир — основа финансовой безопасности кооперативов. 

Замечу, что по закону кооперативы не имеют права привлекать кредиты и делать инвестиции. Так что риски неисполнения обязательств перед пайщиками надуманные. 

В некоторых жилищных кооперативах может случаться замедление темпов покупки квартир — о чем мы говорили выше. Но если вы привлекаете в кооператив новые и новые аудитории, новых и новых членов, риски такого развития событий минимальны. 

Квартиры необходимы миллионам людей: уровень обеспеченности жильем в нашей стране очень низок. Но даже если у человека уже есть квартира, он может нуждаться квартирах для детей, в квартирах в городах, где он часто бывает по служебной или иной жизненной необходимости. 

— Насколько я понял, собственником квартиры пайщик в момент покупки не становится?

— Собственником квартиры является кооператив — и пайщик как член кооператива. Кстати, жилищные кооперативы в ряде регионах имеют льготу при уплате налога на имущество. 

Пайщик волен прописаться со своей семьей и пользоваться квартирой. В момент погашения последнего платежа перед кооперативом право собственности автоматически переходит к пайщику. В данном случае регистрация права собственности — это формальность.

Если у пайщика временные трудности — недостаточно средств для внесения платежей, кооператив может предоставить ему каникулы. Если же трудности становятся постоянными: пайщик не может выплачивать взнос, все шансы на каникулы использованы, ему предлагается выйти из кооператива. При этом как я уже сказал ему до копейки возвращается уже внесенный паевой взнос.

— Пайщик выходит из кооператива без квартиры — но с деньгами?

— Да. Это еще одно ключевые отличие от ипотеки. Если вы перестаете платить по ипотечному кредиту, вы лишаетесь и квартиры, и уже внесенных за нее денег. 

Так что жилищные кооперативы — оптимальное решение для нашей страны, движение жилищной кооперации будет усиливаться. Только оно способно помочь массам сограждан покупать квартиры.



Оставить комментарий
Вход
Лучшие комментарии
  1. Андрей
    |
    09:50
    20.06.2019
    1
    +
    -
    Знакомые купили квартиру через этот кооператив, все родственники отговаривали, крутили пальцем у виска, мол, условия слишком вкусные, обманут. Оказалось зря, живет теперь счастливая семья в своей квартире. Вывод сделал - в каждой сфере советуюсь только со специалистами, благо своя голова на плечах.
  2. Анастасия Скосырская[googleplus]
    |
    17:09
    19.06.2019
    1
    +
    -
    Наконец-то появилась реальная возможность купить квартиру, особенно для тех, у кого большая часть жизни официальная зарплата равна МРОТу.
Комментарии (19)
  1. alex541
    |
    14:28
    19.06.2019
    0
    +
    -
    Первое, что скажут скептики о статье, это то, что она "заказная". Но по сути то вдумайтесь люди!!! Какую возможность наконец получили нуждающиеся в жилье люди?! Как этого не хватало многие годы?! Вспоминая страшные девяностые годы, когда получив удостоверение вынужденного переселенца, моя семья скиталась по квартирам переезжая каждый год, мы не находили выхода. Все статусы и льготы ровным счетом ничего не значили. Для покупки своего жилья приходилось покупать валюту и каждый месяц так экономить, что доходило до маразма просто. Теперь есть реальное решение вопроса! Очень напоминает старые, добрые кооперативы прошлых лет. Очередной раз убеждаюсь, что в советском строе все было продумано для народа и для жизни. И как рухнул тот строй, началась эпоха "дереволазов"для нас. Во всех местах, где дешевые схемы в ЖСК кооперации только обман и бесконечные и бесполезные суды с поисками руководителей. Снятые ролики об обманутых дольщиках и обездоленных людях... И вот теперь наконец, мы возвращаемся к "хорошо забытому старому" решению насущных вопросах покупки жилья!
  2. Наталия Шабалина[vkontakte]
    |
    15:09
    19.06.2019
    0
    +
    -
    Я согласна с тем, что наконец-то снова появилась возможность для жизни, для людей !!! Все гениальное просто! Самое хорошее НОВОЕ-это забытое старое.Я благодарна Роману Василенко за эту Идею, за то что он так настойчиво и уверенно продвигает её!!!Поддерживаю и присоединяюсь!
  3. Evgen19761975
    |
    15:29
    19.06.2019
    0
    +
    -
    Классная статья! Многое разъясняет, все понятно. Это хорошая идея и возможность для людей!!!
  4. Андрей Иванцов
    |
    20:15
    19.06.2019
    -1
    +
    -
    Evgen19761975: у нас все хорошие идеи пиарят мошенники и воры, прежде чем обуть на бабло наивных людей, которые им поверили....Как только ипотека стала через банк, так сразу вспомнили кооперативы !!! А кто им раньше запрещал строить дома строительно коооперативным образом???
    • шiш
      |
      10:16
      20.06.2019
      0
      +
      -
      Андрей Иванцов: Да , вопрос хороший ! Но тут про другое. Они не строительный кооператив . Это потребительский кооператив. Но зри в корень. Слишком много тумана , а по сути ничего не сказано. Главный вопрос это условия присоединения к такому кооперативу и правовые последствия. Об этом ни гугу. А вот тут Ожидаемо , что кооперативная квартира будет кооперативной паевой собственностью даже когда твой пай в кооперативе сравняется с ее номинальной стоимостью при покупке . И значит продавать ты будешь не квартиру , а пай. А это две большие разницы. По ипотеке квартира тоже принадлежит банку до момента полного погашения кредита. Но потом твоя. А здесь вопрос. Просто в момент банкротства кооператива собственность кооператива будет пущена с торгов. И ты получишь не квартиру , а денежную компенсацию твоего пая.
      • Хамит Кавыев
        |
        10:36
        20.06.2019
        0
        +
        -
        Вы, пытаетись оперироватоь своими предположениями. Откройте соответствующие нормы ЖК, там все расписано. В отличие от Вас делаю не предположения а оперирую конкретными фактами. На своем примере: У меня на руках четкий график погашения моей задолженности перед ЖК на 10 лет, он причем не измененный будет в стране дефолт или нет. После его погашения право собственности в соответствие с ЖК перейдет ко мне. Косаясь банкротства ЖК это ему не грозит 100%, потому что это НК, никакой кредиторки у ЖК практически не возникает!
  5. Айгуль Самитова[vkontakte]
    |
    16:01
    19.06.2019
    0
    +
    -
    Ко мне вчера пришла на консультацию многодетная мать. Купила за 2 млн квартиру в ипотеку, ежемесячные платежи по 25000 рублей в течении 20 лет... ну о какой счастливой жизни этой семьи можно говорить? Сравнивая с кооперативом, разница в переплате составила более 5 млн рублей
Все комментарии Оставить свой комментарий

Актуальные вопросы

  1. Что известно о россиянах, находящихся на борту задержанного Ираном танкера?
  2. Что известно о здоровье боксера Максима Дадашева?
  3. Ждать ли в России аномальной жары и на какой срок можно делать прогноз?


Самое интересное в регионах
Роскачество
САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ В СОЦСЕТЯХ